首先，租賃契約何時成立？
按民法第421條規定：
稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

就民法上關於租賃契約之相關要件而言，承租人自租賃契約生效開始，
即取得該標的物的使用、收益權。
所以原則上只要不違反租賃契約中的約定事項，房客可以隨意使用、收益，
但若因不當使用而造成損害，房東是否可以求償？

以下為房東可以求償的四種情形：

(一)房客不當使用房屋

按民法第432條規定：
承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，
租賃物有生產力者，並應保持其生產力。
承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。
但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，
致有變更或毀損者，不在此限。

依此，承租人於租賃期間，有義務盡到善良管理人之注意，
代替房東保管好房子並維護其生產力。
又同條第2項規定，承租人若因未依契約約定、未盡善良管理人之注意義務而
不當使用房屋造成房屋有所損害，當然須負損害賠償責任。

例如：不當使用電器造成故障無法使用、積水未即時清理造成家具損壞等等。

(二)重大過失造成的失火

按民法第434條規定：
租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，
承租人對於出租人負損害賠償責任。

此處僅限於「重大過失」而不處罰一般過失。
而重大過失指的是：行為人顯然欠缺了一般人就應該要有的注意義務。

例如：房客不當使用電器又將易燃物品放置電器附近，造成起火而燒毀房屋。
就可以認為是重大過失，因為普通一般人都知道電器附近不能放置易燃物品，
何況當事人明知自己使用電器的方式可能不是非常妥當。

(三)明知須修繕而不通知

按民法第437條規定：
租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，
或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，
承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。
承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，
應賠償出租人因此所生之損害。

按本條規定，房東對租賃物有修繕之義務，但房東並不住在房屋內，
不會知道房屋有問題，所以需要房客來告訴房東；
若房客怠於通知而造成房屋有所損害時，房客就必須負擔損害賠償責任。

例如：房客明知房屋梁柱有損壞之情，可能嚴重影響房屋的整體結構，
卻沒有通知房東即時修繕，而後造成房子整個垮掉，此時房客就應負賠償之責。

(四)房客於租屋處自殺，導致房屋貶值

按民法第184條規定：
因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。
故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。

又最高法院之相關見解指出，於租賃之房屋上吊自殺死亡之行為，
係故意以「背於善良風俗之方法」侵害房東之利益，
致房東受有該房屋價值貶損之損害，對房東構成民法第184條第1項後段之
侵權行為，應負損害賠償責任。

然自殺之房客業已死亡，故房東得向自殺者之「繼承人」請求因自殺而造成
房屋貶值等等的侵權行為損害賠償。

以上為四種房客不當使用租賃物時，房東可以主張之權利。
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