近年房價飆漲，房市泡沫議題受到關注，就連國內大咖業者都直言，特定區域供過於求，正面臨泡沫化風險。對此，學者更預測，明年6月房市將遇上泡沫破裂，整體價格下修1~2成，投資客過多以及尚未落成的大面積重劃區，跌幅甚至會超過3成。

▲近年房價飆漲，房市泡沫議題受到關注。（示意圖／ETtoday）

代銷天王、愛山林董事長祝文宇日前於股東會後直言，現在的房價高到嚇死人，認為桃園、台中、台南、高雄除了漲多之外，土地供給也超過需求，正面臨泡沫化危機。

景文科技大學財經系副教授章定煊說明，當貨幣量高於實際產出、實際使用量，熱錢會四處在各種資產上停靠。美國自2020年3月大舉QE，可見到原物料、股市、甚至是虛擬貨幣都瘋狂上漲，不動產當然也不例外，導致「價格大於內含價值」，而這就是房市破沫化的過程。

清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚認為，台灣房市破沫一直存在，但隨近年房價飛漲，可說是「越吹越大」，伴隨的就是泡沫破裂、房價崩跌危機。他說：「當有越來越多人買不起房（房價所得比）、租金價格已不足以支撐之際（租售比），就可能面臨泡沫破裂，而開發商、業者多少心裡也有數，祝文宇日前也才會發表泡沫化言論。」

▲張金鶚表示，國內房市破沫一直存在，但隨近年房價飛漲，可說是「越吹越大」。（示意圖／ETtoday）

如今在聯準會積極升息、縮表的情勢下，章定煊預估，明年6月國內房市就將面臨泡沫破裂，但整體下修幅度應在1~2成，因為台灣房地產綁著龐大的金融體系，房地產抵押品價值只要跌近2成，政府一定憋不住，便將開始拿掉選擇性信用管制、購屋補貼、減稅等一系列政策操作。

「下修1~2成是整體平均，實際狀況一定是有人跌多、有人跌少，最慘的跌幅可能來到3成以上。」章定煊指出，投資客數量過多、以及尚未落成的大面積重劃區，價格修正會比較猛烈；反觀台北市，由於新案供給量體小、投資客炒作氛圍低，修正幅度自然也較有限。

▲章定煊指出，投資客數量過多以及尚未落成的大面積重劃區，價格修正會比較猛烈。（圖／ETtoday）

章定煊解釋，房地產不像是股票，較不容易出現認賠殺出的現象，所以近期雖然房市利空不斷，房價仍尚未出現回落。但不用太久，當某個區域紛紛交屋，買盤又以大量投資客組成，他們就會發現：「哇！原來這裡根本沒人住！」，只要開始有人開一槍賠售，便會產生多殺多景象，而這也正是房市泡沫破裂的開始。

另外，章定煊強調，哪區泡沫化較嚴重，或是存有破沫破裂風險，不能以縣市來看，而是該從更細部的區域來分析。

以祝文宇點名的4區（桃園、台中、台南、高雄）舉例，台中市南區1~4期以及美術館特區5期，以自住客為多，房價自然會比較穩定；但像是北屯、烏日、沙鹿等區，就有許多投資買盤注入，過去一段時間價格出現大幅上漲，也就等同於泡沫吹得大，房價修正空間恐怕也更令人擔心。

台南、高雄需要多注意的則是，受台積電設廠議題拉抬的區域。另外，桃園的青埔特區、經國路2區的投資客也較活躍，需多加謹慎，不過近年同樣頗受關注的小檜溪重劃區，買盤就以自住客為主，房價也將具有更強勁的支撐力道。

▲學者針對國內房市泡沫破裂的談話重點。（圖／ETtoday）