不少住戶會將鞋櫃、腳踏車等等物品，擺在屋外走廊、樓梯間，
雖然只是為了方便，但當火災不幸發生時，
就會影響住戶的逃生動線以及消防員的救災行動，
不過，法律上到底有沒有禁止這種行為？

首先，我們先來釐清，公寓大廈的樓梯間、走廊或頂樓，到底算誰的？

(一)樓梯間或頂樓，到底算誰的？

按民法第799條第1、2項之規定：
稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，
就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。
前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，
且得單獨為所有權之標的者。
共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之
其他部分及不屬於專有部分之附屬物。

簡單來說，一棟建築物分別由數個人區分，
而各自專有他自己的那一部分為獨立的「專有部分」，
也就是買房買一戶的概念。
而就建築物或其附屬物的「共同部分」，大家一起共有、一起使用。

因此，法律上承認有別於一物體享一物權的概念，
將建築物區分為數個獨立的部分，和其他共有部分結合，
而成為一個獨立的不動產客體。

應用到本次主題中，住戶各自有房屋的獨立所有權，
而樓梯間、走道、頂樓等等，
原則上為整棟住戶共同享有所有權的「共有部分」，
而若要對共有部分進行使用、收益，則必須經過全體住戶的同意。

不過，關於共有部分的使用也有例外：

1.分管協議：
按民法第820條之規定，對於共有物的管理，除契約另有約定外，
應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
依此規定，分管協議其實是民法上的一種契約，
一種由共有人一起訂立如何管理共有物的契約，
所以如果住戶間有經分管協議另行規定，則以分管協議的內容為準。

2.特別約定：
按民法地799條第3項後段規定，共有部分除法律另有規定外，
得經「規約」之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。

(二)鄰居占用公共空間有何責任？

1.按公寓大廈管理條例第16條第2項規定：
住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、
共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，
或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。

依此規定，住戶不得於公共空間堆放雜物等，影響他人出入或使用。

2.按民法第767條之規定：
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。
有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
前項規定，於所有權以外之物權，準用之。

實務上認為，
關於共有物如何使用，必須符合該物原先的使用目的，
雖然共有部分為大家一起使用，但若是鄰居直接霸佔樓梯間、
在通往頂樓的門口上鎖，又或者於頂樓另行加蓋房屋，
都是影響他人對於共有部分的使用。

3.按刑法第189-2條之規定：
阻塞戲院、商場、餐廳、旅店或其他公眾得出入之場所或公共場所之逃生通道，
致生危險於他人生命、身體或健康者，處三年以下有期徒刑。
阻塞集合住宅或共同使用大廈之逃生通道，
致生危險於他人生命、身體或健康者，亦同。
因而致人於死者，處七年以下有期徒刑；
致重傷者，處五年以下有期徒刑。

依此規定，住戶若於公共空間堆放雜物，以致影響了逃生通道，
進而造成了他人生命、身體或健康上的危險，就有觸犯公共危險罪的可能。

(三)我可以怎麼解決？

1.民事責任部分：
按公寓大廈管理條例第16條第2項及民法第767條之規定，
住戶不得妨害他人使用共有部分，
所以受影響之住戶得向該戶請求除去侵害返還所有權，
若已經請求仍無效果時，可以委任律師提起民事訴訟。

2.刑事責任部分：
按刑法第189-2條之規定，住戶若於公共空間堆放雜物等，
以致影響了逃生通道，進而造成了他人生命、身體或健康上的危險，
就有觸犯公共危險罪的可能，其他住戶可向警察機關或檢察署提起刑事訴訟。

3.行政責任部分：

(1)按公寓大廈管理條例第49條規定，有違反第16條第2項之情形時，
其他住戶可向主管機關通報，主管機關得處4萬元以上20萬元以下的罰鍰，
並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，則可以連續處罰。

(2)鄰居在頂樓加蓋怎麼辦？
住戶可向內政部營建署的違章建築處理系統，進行檢舉並命其拆除。

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