房價越漲越高，不少人會選擇租屋，
然而要找到理想的住處就已經很難了，
如又遇到惡房東那更是欲哭無淚！

日前新北市一名女子於臉書社團「租屋『糾紛、問題、租霸、疑難雜症』特區」
發文表示，先前房東說有意要賣房，她都會配合對方幫忙帶人來看房，
不過近來因為疫情的關係，為了保護家中年邁的公公及小孩，所以拒絕要求。

沒想到房東卻突然改口說要把房子收回自住，態度強硬地要求他們搬家，
如果不離開就要寄「存證信函」，但她先前沒有欠繳房租的紀錄，
且租約到明年7月，好奇問「請問我能怎麼做？我可以繼續住嗎？」

來看看可能有什麼法律問題吧~
 

(一)房客沒有義務配合房東看房

按民法第421條之規定：
稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

此為民法上「租賃契約」的定義，而依此規定可知，
所謂租賃是指雙方約定在租賃契約的有效期間內，
房東將房屋交由房客使用、收益，房客繳交約定租金的一種契約。

因此，在租賃期間房東當然仍繼續擁有標的物的「所有權」，
也就是房子還是他的，但在契約所約定的範圍內，
租客也同時擁有該房屋完整的「使用權」。

那既然房屋的使用權是房客的，原則上房客就可以對房子全面掌控，
所以房東想進到房屋做「任何事」都要得到房客的「同意」。
換句話說，今天房東想帶人看房，不管他是什麼理由，房客都沒有義務配合。

那如果是直接約定在租賃契約上呢？
必須說，契約內容百百種，這真的無法一概而論，但可以舉例子跟大家說明。

1.契約上註明「雙方約定房東可隨時帶人看房，無須經房客另行同意」：

雖然民法貫徹契約自由原則，但因此契約條款約定的是「隨時」，
試著想想看若是真的很隨時，凌晨3點突然開門那種，嚇都嚇死了...
這時候即便有事先約定，也會有侵犯到「隱私權」及「居住安寧權」的疑慮。

再者，民法上有所謂的「誠實信用原則」，
該原則的主要內涵在於將道德的觀念法律化，真正的實踐公平正義。
白話一點的說就是，即便契約約定的清楚明瞭，乍看你確實有這個權利沒錯，
但是你在行使的時候不能太過不道德、太過荒謬。
所以，即便約定清楚也有可能因違背法令而無效。

2.契約上註明「雙方約定若房東有意出售該房屋，
則房客需與房東協商，每周協定一日配合看房」：

我們回到前面講的誠實信用原則，有沒有覺得這條款合理多了？
所以說如果是在合理的範圍內，你們也簽了契約，簽了就代表你同意，
那這時候房東要求帶人看房，原則上就是可以的。

(二)房東直接把房子賣了怎麼辦？

如若房客因為想不被干擾的住到租約結束，一直都不願意配合看房，
房東直接把房子賣了怎麼辦？
這時候新屋主就會來跟你說：這間房子現在是我的，請你出去：)
房客只能自認倒楣嗎？

按民法第425條之規定：
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，
其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

此為民法上之「買賣不破租賃原則」，
簡單來說就是，房東如果在租賃契約存續期間把房子賣掉，
那麼該租賃契約對新屋主依然有效，
也就是說，新屋主必須承擔原房東所簽訂的租賃契約，繼續讓房客住下去。

此為民法上用來保護租客的條款之一，
以後會在寫文章跟大家做介紹喔~

(三)存證信函沒有那麼神！

聽到存證信函大多民眾都多少會害怕，覺得收到就是被吉了，
但其實存證信函只具有「證據效力」就沒了，所以房東想寄你就讓他寄吧！

之前有寫文章跟大家介紹過存證信函，這裡就不再贅述囉(絕對不是我懶)，
有興趣的朋友可以到本網站的「民事知識」看看。

今天的分享就到這裡，有任何問題歡迎來找阿暉律師聊聊喔！